Een woning in Italië kost in 2025 gemiddeld ongeveer € 1.815 per vierkante meter, maar de prijs hangt sterk af van de regio. In Milaan betaal je al gauw meer dan € 5.000 per m², terwijl je op het platteland in Zuid-Italië en op Sicilië soms onder € 1.000 per m² blijft. Voor een dorpswoning van zo'n 100 m² in een goedkope regio ben je grofweg € 80.000 tot € 150.000 kwijt. Bovenop de koopprijs komen registratiebelasting (standaard 9 procent, maar 2 procent als je je binnen 18 maanden als ingezetene inschrijft en het je hoofdverblijf wordt) en de kosten van de notaio. Tel daar 12 tot 17 procent aan bijkomende kosten bij op. De bekende huizen van 1 euro bestaan echt, maar de renovatie en verplichtingen maken ze allesbehalve gratis.
Een huisje onder de Toscaanse zon of een appartement aan de Italiaanse kust: veel Nederlanders dromen ervan. Maar wat kost een huis in Italië nu echt, en welke kosten komen er nog bij?
Wat kost een huis in Italië gemiddeld?
De gemiddelde vraagprijs voor een bestaande woning lag in 2025 rond € 1.815 per vierkante meter. Daarmee zit Italië een stuk lager dan Nederland. Maar het gemiddelde zegt weinig, want de verschillen per regio zijn groot:
- Milaan: ongeveer € 5.143 per m².
- Centrum Rome: € 4.500 tot € 6.500 per m².
- Platteland en Zuid-Italië: vaak € 1.000 tot € 2.000 per m².
- Sicilië (bijvoorbeeld Caltanissetta): vanaf zo’n € 666 per m².
Voor een dorpswoning van rond de 100 m² in een goedkope regio ben je daardoor grofweg € 80.000 tot € 150.000 kwijt, terwijl een appartement in een grote stad al snel € 250.000 of meer kost.
De huizen van 1 euro: hoe zit dat?
Italiaanse dorpen die leeglopen, bieden vervallen huizen aan voor het symbolische bedrag van 1 euro. Klinkt te mooi om waar te zijn, en dat is het deels ook. Aan zo’n koop zitten harde voorwaarden: je moet binnen een jaar met een renovatieplan komen en de verbouwing meestal binnen drie jaar afronden. Daarbij betaal je een borg die per gemeente verschilt, grofweg € 2.000 tot € 10.000 (vaak rond de € 5.000), die je kwijtraakt als je je niet aan de afspraken houdt. De renovatie zelf kost al gauw tienduizenden euro’s. Een huis van 1 euro is dus vooral een verbouwproject, geen koopje. Ook in Spanje en Portugal zie je dit soort goedkope leegloopdorpen opduiken.
Welke kosten komen erbij?
Net als bij een aankoop in Nederland komen er flink wat bijkomende kosten bovenop de koopprijs. Reken in totaal op 12 tot 17 procent extra:
- Registratiebelasting (imposta di registro): 9 procent over de kadastrale waarde is het standaardtarief. Het lage tarief van 2 procent geldt alleen als het je hoofdverblijf wordt: je moet je binnen 18 maanden na de aankoop als ingezetene in de gemeente inschrijven (of er aantoonbaar al wonen of werken). Lukt dat niet, dan vordert de fiscus het verschil alsnog na, vaak met een boete.
- Notaio: de Italiaanse notaris is verplicht en regelt de eigendomsoverdracht. Reken op 1 tot 2,5 procent van de koopprijs, met een minimum van ongeveer € 2.000 tot € 5.000.
- Makelaarscourtage: meestal rond de 3 procent (plus btw), vaak door koper en verkoper samen betaald.
Net als de notaris in Nederland en de makelaar hier, zijn de notaio en de Italiaanse makelaar onmisbaar bij de aankoop.
Waar hangt de prijs van af?
De prijs van een Italiaans huis wordt vooral bepaald door de regio en de afstand tot een stad of de kust. Toscane, Lombardije en de meren zijn duur; het binnenland van Abruzzo, Molise, Calabrië en Sicilië is goedkoop. Vergeleken met een huis in Frankrijk valt het Italiaanse platteland vaak nog goedkoper uit. Verder telt de staat van het huis zwaar mee: een instapklare woning kost veel meer dan een ruïne die nog volledig gerenoveerd moet worden. Houd ook rekening met jaarlijkse eigendomsbelasting (IMU) op een tweede woning. Wie het huis als vakantiehuisje wil gebruiken, kan een deel van de kosten terugverdienen met verhuur.
Is een huis in Italië een goede koop?
Voor de prijs van een kleine flat in de Randstad koop je in Zuid-Italië soms een compleet dorpshuis. Maar onderschat de verbouw-, reis- en onderhoudskosten niet, zeker bij een goedkoop of vervallen pand. Laat je daarom altijd begeleiden door een onafhankelijke Italiaanse adviseur en een eigen notaio, en bezoek het huis en de omgeving vóór je tekent.
| Gemiddelde prijs per m² Landelijk gemiddelde bestaande woning, 2025 | ± € 1.815 |
| Dorpswoning ± 100 m² (goedkope regio) Platteland Zuid-Italië of Sicilië | € 80.000 - € 150.000 |
| Registratiebelasting Standaard 9%; 2% bij inschrijving als ingezetene binnen 18 mnd (hoofdverblijf), over kadastrale waarde | 2% - 9% |
| Notaio 1 tot 2,5% van de koopprijs | € 2.000 - € 5.000+ |
| Totale bijkomende kosten Belasting, notaio en makelaar samen | 12% - 17% |
Tips om te besparen
Kijk naar het binnenland van Abruzzo, Molise, Calabrië of Sicilië: daar zijn huizen vaak de helft goedkoper dan in Toscane of bij de meren.
Ga je er echt wonen? Schrijf je dan binnen 18 maanden als ingezetene in de gemeente in: je betaalt dan 2 procent registratiebelasting in plaats van 9 procent.
Reken bij een huis van 1 euro of een renovatieproject de volledige verbouwkosten en de borg vooraf door.
Schakel een onafhankelijke adviseur en je eigen notaio in en vergelijk de courtage van makelaars.
Veelgestelde vragen
Een bestaande woning kost gemiddeld zo'n € 1.815 per vierkante meter. Per regio loopt dat sterk uiteen: van meer dan € 5.000 per m² in Milaan tot onder € 1.000 per m² op het Zuid-Italiaanse platteland.
Ja, sommige dorpen verkopen vervallen huizen voor 1 euro, maar er gelden strikte voorwaarden. Je moet binnen een jaar een renovatieplan indienen, een borg betalen die per gemeente verschilt (grofweg € 2.000 tot € 10.000, vaak rond de € 5.000) en de verbouwing op tijd afronden.
Het standaardtarief is 9 procent over de kadastrale waarde. Het lage tarief van 2 procent geldt alleen voor een hoofdverblijf: je moet je dan binnen 18 maanden na de aankoop als ingezetene in de gemeente inschrijven, of er al wonen of werken.
De notaio is de verplichte Italiaanse notaris die de eigendomsoverdracht regelt. Reken op 1 tot 2,5 procent van de koopprijs, met een minimum van ongeveer € 2.000 tot € 5.000.
Tel boven op de koopprijs ongeveer 12 tot 17 procent aan registratiebelasting, notaio en makelaarscourtage.
